于秋香等代表：
您们所提出的“关于规范小区物业管理”的建议收悉，现答复如下：
一、我区的物业管理现状
随着我区社会经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，作为第三产业的物业服务行业在进一步改善城市人居环境、提高居民生活品质的同时，也凸显出在城市管理中的重要作用。我区作为老工业区，物业服务行业起步较晚、发展较慢，在经历十余年的发展，行业初具规模，总体上呈现较好的发展势头，同时也存在很多的问题。
一是行业发展初具规模。据统计，王益区共有城市住宅小区（家属楼片区）283个，总户数55188户，房屋建筑面积近366.88万㎡。有在区住建局备案的物业服务企业25家，纳入规范化物业管理的共86个小区32324户，房屋建筑面积约270万㎡。涵盖住宅、商业、办公、厂房、医院等领域。
二是管理体制逐步理顺。我市结合物业管理工作的现状，出台了《铜川市物业管理办法》（铜规〔2014〕011号）。该办法按照“条块结合、以块为主”的原则，明确了各级部门、镇（街道）、社区在物业管理工作中的职能职责，推动了物业管理工作的属地化进程，为全面推动我区物业管理工作打下坚实的基础。
三是市场秩序逐步规范。自《陕西省物业管理条例》、《铜川市物业管理办法》出台以来，区住建局积极开展宣传工作，配合市住建局组织从事物业管理工作的相关工作人员及物业服务行业从业人员进行集中学习培训，同时，进一步联合区级有关部门加大行业动态监管力度，推动物业服务企业不断迈上专业化、优质化、规范化、法制化的轨道。
四是管理作用逐步显现。通过多年的发展，物业管理服务在对设备维修养护、秩序维护、保洁、绿化等综合服务方面的作用日益突出。通过提供物业服务，大大改善了我区人居环境，促进了小区和谐，维护了社会稳定。在我市创建省级园林城市、全国绿化模范城市、创建国家卫生城市、创建省级环境保护模范城市等工作中发挥了重要作用，逐步凸显出物业服务行业在社会管理工作中的重要地位。
二、我区物业管理存在的问题
目前我区物业管理行业还存在一些问题，各方责、权、利不明晰，矛盾纠纷呈上升趋势，影响了行业的正常发展。
（一）物业管理制度缺失、机制不健全
一是目前我区住建局物业主管的力量薄弱，未配备专职工作人员、无法对物业行业进行有效的监管。二是没有夯实以政府统一领导，相关职能部门业务指导，镇、街道属地管理，社区具体负责的物业管理工作机制。三是相关配套政策滞后，有待进一步完善前期物业招投标、物业承接查验、物业服务企业退出、物业管理区域划定等地方物业管理规范性文件和相关配套政策的出台，用以指导和规范物业管理工作。
（二）物业服务企业服务能力不强、服务不规范
一是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步规范；二是部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位，不能很好配合社区或业主委员会开展服务工作，擅自退出小区管理的现象时有发生；三是从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在一定差距。
（三）业主委员会的协调、配合和履职能力差
一是业主委员会成员工作配合度普遍不高，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作；二是部分业主委员会不按《业主大会、业主委员会议事规则》及《管理规约》履行监督管理职责，经常不作为或乱作为造成小区混乱；三是开发建设的小区业主户数较多时，业主大会的召集十分困难，而业主委员会工作透明度差，管理制度执行不力，难以得到广大业主的理解和支持，影响了业委会在广大业主心中的公信度。
（四）业主的物业参与度和消费意识不强
一是部分业主主动参与管理的意识不强，物业消费意识和自律意识差，物业法制观念淡薄，只想得到服务,不想付费的消费观念没有转变；二是部分业主不遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》、《装饰装修管理协议》，存在部分业主与住户以各种理由拖欠物业服务费、随意侵占公用场地和设施设备、擅自改变住宅用途、乱搭乱建、违规装饰装修、拖欠服务费用等现象严重。
（五）老旧小区物业管理推动难
一是老旧小区多数为开放式小区，规划建设标准较低，基础设施不配套，存在环境差、车位少、无活动场所、无物业管理用房等诸多问题。二是老旧小区房屋年代久远，公共设施设备破损严重，维修成本较高，且多数未归集住宅专项维修资金，出现公用设施设备需要大修和更换时筹集维修资金十分困难，不能及时维修并恢复使用。三是老旧小区的居民普遍习惯于计划经济时代“无偿管理、无偿维修”的房屋管理模式，对“花钱买服务”的物业消费意识还未形成，交纳物业管理费的意识淡漠。这些问题一定程度上影响了在老旧小区实施专业化物业管理的工作开展，导致物业服务企业不愿进驻参与服务和管理。四是2009年陕西省《住宅专项维修资金管理实施细则》实施前，老开发项目和售出公房单位未归集维修资金，需要对公共设施设备进行维修或更换时，居民配合度低、筹集维修资金十分困难，不能及时维修、更换，导致物业服务企业不愿进驻未归集维修资金的小区。
三、下一步工作
（一）规范管理行为、理顺管理体制
一是规范管理行为。夯实由区政府统一领导，相关职能部门业务指导，镇、街道属地管理，社区居委会具体负责的物业管理工作机制，建全人民调解、行政调解和司法调解相结合的物业服务纠纷调解机制，解决小区物业管理矛盾；二是健全管理体制。为进一步推动物业管理工作的属地化，落实工作责任、强化指导监督，依据《铜川市物业管理办法》，市住建局草拟了《关于征求<建立物业服务行业信用信息“黑名单”制度和不良行为记录（征求意见稿）>意见的函》（铜住建函〔2017〕110号）,拟定通过考核制度与的建立和完善，进一步整顿和规范物业服务企业市场秩序，推进在“放、管、服”政策下，健全我市物业管理体制。
（二）进一步规范物业服务企业经营行为
一是进一步加强日常动态检查。对物业服务企业违反《陕西省物业管理条例》、《关于铜川市物业服务收费指导标准》（铜价发〔2013〕100号）相关规定的，区住建局联合区物价部门等有关执法部门及时追究物业服务企业相应责任。二是对投诉较多的物业服务企业，采取加强约谈企业法人力度、集中学习法规政策等方式处理。
（三）协调推进黄堡镇、各街道办组织组建小区业主大会步伐。
我局积极配合黄堡镇、各街道办，引导、支持小区业主参与业主大会、组建业主委员会，增强业主“主人翁”意识，充分发挥业主委员会的监督、协调职能，创建以社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理运行模式。
（四）强化宣传，增强业主自律意识和物业消费意识
一方面，通过新闻媒体、网络、宣传资料及小区宣传栏等方式大力宣传物业管理法律法规，明确业主的责、权、利关系，树立业主的主人翁意识。特别是加大对《陕西省物业管理条例》、《铜川市物业管理办法》的宣传力度，积极引导小区业主自觉遵守小区物业管理服务的相关规定，不断强化小区业主的物业消费意识，培养业主自我管理的观念，不断提高业主自律意识。另一方面，配合相关执法部门加大对住宅用途改变、违规装饰装修、违章搭建等违法违规行为法律法规的宣传，引导小区业主的合理维权。
（五）推进全区个人征信体系建设。
目前国务院为加快构建“一处失信、处处受限”信用惩戒体系，国家发展改革委、中央文明办、最高人民法院、财政部、人力资源社会保障部、税务总局、证监会、中国铁路总公司等八部门联合发布《关于在一定期限内适当限制特定严重失信人乘坐火车推动社会信用体系建设的意见》，对特定严重失信人限制乘坐火车做出规定，我区也将在今后适时多部门联合落实。
（六）极探索老旧小区物业管理工作
针对我区的实际情况，积极探索在老旧小区实施物业管理的新思路、新办法。一是由镇办、街道办对我区老旧小区进行摸底调查，弄清全市老旧小区基本情况。二是建议将老旧小区基础设施改造纳入财政预算，分年度、定任务，逐步改造老旧小区基础设施设备。三是对改造后的小区，逐步引入规范的物业管理机制，由专业化物业公司进驻实施服务；对不具备专业公司进驻条件或无人管理的小区，采取社区运作、居民参与的方式，由镇办、街道办指导成立“社区物业服务中心”，业委会或业主参与和监督，统一聘用困难群众“4050”人员为物业服务人员，提供清扫保洁、垃圾清运、公共秩序维护、日常维修等有偿的基础性物业服务，逐步扩大老旧小区物业管理覆盖面。
物业管理工作面广量大，矛盾很多，不仅涉及开发建设单位、小区业主和物业服务企业，而且涉及政府有关部门和有关公用企事业单位，仅靠住建部门的力量难以做好这项复杂的工作。只有各有关部门认真履行职责，齐抓共管，形成合力，才能有效提升我区物业管理工作水平。针对您在提案中提出的问题，区住建局将在以后的工作中，加强行业监督指导，逐步完善制度建设，不断提升物业服务企业服务水平，培养业主的物业服务意识，推动物业管理行业整体发展水平的不断提高。
感谢您和区人大代表们对我区物业管理工作的关心和支持，并真诚地希望代表们一如既往地继续给予关注、关心、理解和支持。